Programma 1. Ruimtelijk Hardenberg

1.1.1.4 Woningbouw

Wat willen we bereiken?

We zijn een aantrekkelijke gemeente om te wonen, te werken en te ondernemen. We bouwen verder aan de woningvoorraad voor alle doel- en aandachtsgroepen via het programma Versnelling woningbouw. Daarmee zorgen we voor een meer divers en kwalitatief goed woningaanbod. Nieuwbouwwoningen staan in een gezonde leefomgeving die kwaliteit heeft in de lijn met de ontwikkeling van de Groene en Gezonde maatlat. Met veel groen, toegankelijke voorzieningen en een goede infrastructuur. De bouw van meer woningen brengt directe en indirecte werkgelegenheid met zich mee. Hiermee versterken we onze sociaaleconomische positie.
In de komende jaren gaan we zorgen voor de bouw van 400 extra nieuwe woningen per jaar, waardoor onze woningvoorraad in min of meer dezelfde mate meegroeit. We bouwen voor alle doelgroepen en in het bijzonder voor starters/jongeren, zorgbehoevenden, senioren en jonge gezinnen. Ook zorgen we voor huisvesting voor nieuwe doelgroepen als arbeidsmigranten, statushouders, asielzoekers en ontheemden. In lijn met de woondeal-afspraken gaan we voor een verdeling 30% sociale huur, 40% betaalbaar huur/koop en 30% vrije sector. Doelgroepen en aantallen worden mede ingegeven door landelijke wet- en regelgeving en samenwerkingsafspraken tussen overheden. Met een harde planvoorraad (= onherroepelijke woonbestemming) van ruim 2.000 woningen per 1 juli 2024 in de verschillende kernen kunnen de woningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Daarnaast is de ontwikkeling van nieuwe woongebieden in Dedemsvaart, Balkbrug, Schuinesloot en Gramsbergen hiervoor belangrijk. Op deze wijze kan in elk dorp invulling worden gegeven aan de autonome groei en woningtypologieën die aansluiten bij de huishoudensontwikkeling passend bij elk dorp. De vraag vanuit de markt, mede in relatie tot de bevolkingsopbouw, kan in de dorpen onderling verschillen. Van belang is dat we gemeente breed aansluiten bij de afspraken die zijn overeengekomen in de woondeal en vastgelegd zijn in de prestatieafspraken met de woningcorporatie Vechtdal Wonen . Om tempo te houden in de woningbouwproductie investeren we in de onrendabele top van de WVG-gebieden en andere (her)ontwikkelingslocaties.
We merken dat het bouwen van woningen steeds meer vraagt van de omgeving. Gezamenlijk (als gemeente, woningcorporatie, zorgpartijen, welzijnsorganisatie en bewoners) staan we voor deze opgave om wijken, buurten en dorpen leefbaar te maken en te houden. Om voor elke woningzoekende een THUIS te bieden in een leefbare en toekomstgerichte woonomgeving. Waar we elkaar kunnen ontmoeten en  waar indien nodig de ondersteuning en zorg van uit bewoners of organisaties kan worden geboden om lang zelfstandig te kunnen blijven wonen.
Om deze en andere randvoorwaarden in te vullen , om in de jaren 2024 t/m 2027 gemiddeld 400 woningen per jaar te realiseren, is voor de jaren 2024 en 2025 reeds € 1 miljoen (2*€ 500.000) in de begroting opgenomen. Aanvullend willen we daar € 650.000 aan toevoegen voor de jaren 2026 en 2027. Op basis van een activiteitenplanning wordt het budget verdeeld over de jaren en opgenomen in de meerjarenbegroting.
In december 2022 ondertekenden de rijksoverheid, provincie en gemeenten in West Overijssel de Woondeal. De Woondeal wordt vertaald in regionale afspraken. Onze ambities op het gebied van woningbouw zijn geborgd in deze deal. Voor ons zorgt de Woondeal voor meer regionale samenwerking.
De WVG-gebieden in Balkbrug en Dedemsvaart zijn sleutelprojecten in de Woondeal. Deze projecten moeten ook voldoen aan het concept van het ‘nieuwe wonen’. Daarbij voldoen wijken en woningen aan de behoeften en uitdagingen van de huidige en toekomstige tijd. De wijken zijn duurzaam, betaalbaar en toekomstbestendig.

Nieuwe wetgeving en de veranderde woningmarkt vragen om een vernieuwd en gewijzigd integraal woon(zorg)beleid. Daarin hebben we aandacht voor de volgende zaken:

• Maatwerk in het woningbouwprogramma per kern.
• Regionale samenhang.
• Meer monitoring.
• Meer inzet van specifieke instrumenten om doelgroepen te ondersteunen bij het invullen van de woonvraag, ook naar betaalbare woningen die betaalbaar blijven.
• Huisvesting van diverse aandachtsgroepen, zoals statushouders, arbeidsmigranten, uitstroom intramuraal wonen.
• Specifieke huisvesting voor de groep ouderen en starters.
• Inzetten op armoedebeleid vanwege stijgende woonlasten. De woonlasten betaalbaar houden door inwoners te wijzen op regelingen om te verduurzamen en inwoners financieel te ondersteunen.
• Het terugdringen van de wachtlijsten van actief woningenzoekenden naar een sociale huurwoning.

De opgave en de rol van de gemeente wordt breder. Dit wordt mede veroorzaakt door nieuwe wetgeving zoals de Wet Goed verhuurderschap, de Wet Betaalbare huren, de Wet vaste huurcontracten en de op handen zijnde Wet versterking regie Volkshuisvesting. Waar nodig en passend bij de gemeente Hardenberg sluiten we met de beleidsvorming en uitvoering hierop aan.
Dat heeft ook zijn weerslag op de prestatieafspraken tussen de woningcorporatie, huurdersorganisaties en de gemeente. Inzet is voldoende aanbod van sociale huurwoningen voor de reguliere woningzoekende, maar ook voor aandachtsgroepen al dan niet in combinatie met een zorgvraag. Het vraagt ook integrale beleidsvorming rond wonen en daaraan gekoppelde andere beleidsterreinen, zowel binnen als buiten onze gemeentelijke organisatie.

Wat wilden we gaan doen in 2025 (het plan)?

• We stellen het integraal woon(zorg)beleid vast in de lijn met de toekomstige Wet versterking regie volkshuisvesting (implementatie verwacht per 1 januari 2026) en overige wetgeving die relatie heeft met dit beleidsterrein. Het beleid richt zich op samenhang met andere beleidsterreinen zoals duurzaamheid, leefbaarheid/veiligheid, natuurinclusief, inclusieve woonwijken en dorpen passend bij de behoefte. We maken ook een uitvoeringsprogramma
• Na vaststelling door de raad implementeren wij de Groene en Gezonde maatlat en passen deze toe op gebiedsontwikkelingen dan wel aanpassing van het bestaand stedelijk gebied.
• We werken de herijkte Woondeal West Overijssel uit.
• We voeren het Versnellingsprogramma Woningbouw uit en zorgen voor de bouw van   400 woningen in 2025 en vullen de randvoorwaarden in om dit ook in 2026 en 2027 te doen;
• We vernieuwen de prestatieafspraken met woningcorporatie Vechtdal Wonen en de huurdersorganisaties. Zo stemmen we het beleid van de gemeente en dat van Vechtdal Wonen voor de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid en leefbaarheid op elkaar af. Op basis van de prestatieafspraken over 2025 komen er ca. 230 sociale huurwoningen bij. Dit aantal kan iets oplopen, afhankelijk van of het lukt de geplande woningen in 2024 op te leveren.

Hierin zitten:

• de modulaire woningen in Marslanden,
• Ydenhoogte, Marslanden
• Bruchterveld,
• Goordijk, Gramsbergen
• Clara Feyoena, Heemse
• De Magnolia, Dedemsvaart
• De Spinde, Hardenberg en
• appartementen nabij het hertenkamp in Slagharen.

• Het serviceteam afstemming woningbouw wordt operationeel, dat een vergelijkbare invulling heeft als het bedrijfsserviceteam. Op deze wijze kunnen we integraler de woningbouwinitiatieven beoordelen. Deze aanpak zorgt voor een snellere en meer zorgvuldige afweging van de initiatieven.
• We zetten in op meer woningen voor senioren. Ook onderzoeken we hoe we senioren kunnen ondersteunen bij het doorstromen naar een meer geschikte woning.
• In de kleinere kernen zetten we in op de bouw van woningen voor starters en ouderen vanuit Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit gaan we onder ander doen in Lutten, Mariënberg en Bruchterveld. En ook in Bergentheim zetten we in op de bouw van woningen voor starters.
• Het in de 2e helft van 2024 gestarte traject rondom participatie, de procedure en besluitvorming rond de gebiedsprogramma's voor de WVG-locatie in Dedemsvaart en Balkbrug worden nader uitgewerkt richting omgevingsplannen.
• We starten of gaan verder met de ruimtelijke procedures en uitgebreide vergunningenprocedures voor verschillende plannen. Zoals voor de woongebieden:
  • De Kuilen III in Bruchterveld
  • ’t Refter fase 2 in Sibculo
  • Locatie Moerheim Kwekerij;
  • Garstlanden fase 3;
  • Slagharen-Noord
  • Clara Feyoena (Hardenberg)
  • Bransveen fase 3 (Dedemsvaart)
• We gaan starten met de bouw dan wel maken het (door)bouwen van woningen maximaal mogelijk in gebieden waar het bestemmingsplan al klaar en onherroepelijk is, zoals in:
  • Marslanden II, fase 2, deelgebied Ydenhoogte
  • Marslanden II, fase 2, deelgebied Havezate Es
  • Vechtzone
  • De Spinde
  • Zwarte Markt (Slagharen)
  • Lutten De Wieken, fase 2
  • Mulo locatie (Hardenberg)
  • Locatie Magnolia (Dedemsvaart)
  • De Meerstal fase 2 (Kloosterhaar)
  • Mollinksvaart Bergentheim
• We bereiden het bouwrijp maken Marslanden II, fase 2, deelgebied Leehoogte voor
• We ontwikkelen alternatieve woonvormen. Hierbij doen we onderzoek naar geschikte locaties en voor welke doelgroepen deze alternatieve woonvormen geschikt zijn.
• We geven extra publiciteit aan de Startersregeling en de Verzilverlening. Dit doen met inzet van onze (social)mediakanalen. En we zorgen ervoor dat de inzet van deze instrumenten voldoende aansluiten bij de snelle ontwikkelingen op de woningmarkt.
• We onderzoeken op kansrijkheid landelijke financiële ondersteuning en regelingen, zoals het nationaal fonds betaalbare koopwoningen om koopwoningen voor starters mogelijk te maken, om woningbouw te versnellen.
• We volgen nauwlettend de ontwikkeling van nieuwe wet- en regelgeving en indien nodig zorgen we voor een tijdige implementatie in de organisatie.

Wat hebben we daarvoor gedaan in 2025 (het resultaat)?

• Op 8 juli heeft uw raad het Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten vastgesteld waarmee invulling is gegeven aan het opstellen van integraal beleid voor de aandachtsgroep arbeidsmigrant, aan de hand van een aantal actielijnen zoals stimuleren registratie, voldoende huisvesting en de arbeidsmigrant centraal. Dit in lijn met voorgenomen wetgeving vanuit de Rijksoverheid. Het gaat dan om de Wet versterking regie volkshuisvesting. De verwachte inwerkingtreding is uitgesteld naar 1 juli 2026. Deze wetgeving verplicht ons als gemeente beleid te ontwikkelen voor meerdere aandachtsgroepen, waaronder de arbeidsmigrant.
• Eind oktober hebben wij u schriftelijk geïnformeerd over de uitkomsten Onderzoek woningaanbod jongeren en starters. Dit onderzoek is een uitwerking van de opdracht die u op 15 januari 2025 aan ons heeft gegeven om met een plan te komen om buiten de bestaande woningbouwontwikkelingen tot meer jongerenwoningen te komen. Dit heeft geleid tot een Notitie woningaanbod jongeren waarin uitvoerig een weergave is gegeven van maatregelen en een selectie is gemaakt van de meest kansrijke voorkeursmaatregelen om toe te passen binnen de gemeente Hardenberg. De uitkomsten verwoord in deze Notitie worden integraal meegenomen in het Volkshuisvestingsprogramma. Daarnaast wordt direct uitvoering gegeven aan een deel van de meest kansrijke maatregelen.
• In december hebben wij de Nota van Uitgangspunten Volkshuisvestingprogramma vastgesteld. Hierover zijn we met u dezelfde maand in gesprek gegaan over de geformuleerde opgave. De in deze nota verwerkte uitgangspunten zien we als het visiedeel om richting te geven aan de uitvoering zowel fysiek als sociaal. Hierdoor kunnen we meer integraal vanuit meerdere beleidsterreinen kijken naar komende gebiedsontwikkeling. Het opstellen en uitvoeren van het Volkshuisvestingsprogramma is de volgende stap, welke wordt ingevuld na de geplande vaststelling van de nota in januari 2026. Het opstellen van een Volkshuisvestingprogramma is een verplicht instrument vanuit de hierboven genoemde Wet versterking regie volkshuisvesting waarmee we sturing willen geven aan de geformuleerde integrale woonopgave.
• Begin december zijn de prestatieafspraken tussen Vechtdal Wonen, de huurdersorganisatie Vechtdal en de gemeente ondertekend. Het gaat om éénjarige afspraken over 2026. Zichtbaar is dat de afspraken, naast de reguliere afspraken over beschikbaarheid en betaalbaarheid, meer specifiek gaan over de woningbouwopgave voor de aandachtsgroepen. Verder is het gelukt de prestatieafspraken meer integraal vorm te geven, waardoor zichtbaar is dat de uitvoering van de afspraken bijdraagt aan de doelen binnen meerdere beleidsterreinen binnen de gemeente.
• Binnen de lopende gebiedsontwikkeling sturen we op woningbouwopgave welke aansluit bij de behoefte. In grote lijnen sluit dit ook aan op de opgave die is vastgelegd in de Woondeal West Overijssel. We vertalen deze specifiek naar de woonbehoefte in de verschillende kernen. Dit vullen we onder andere in met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Drie projecten in Lutten, Marienberg en Bruchterveld zijn gestart met planontwikkeling en bouwfase. In Kloosterhaar is een collectief in voorbereiding. In Bergentheim hebben we in overleg met de projectontwikkelaar het bestaande programma van een aantal woningen zo kunnen aanpassen dat deze financieel bereikbaar kwamen voor starters. Met de inzet van CPO verbreden we de diversiteit van de woningvoorraad. Betaalbare woningen die betaalbaar blijven. Naast de bouw van deze woningen creëren we ook gemeenschapszin. Binnen een aantal kaders zijn particulieren gezamenlijk opdrachtgever van hun eigen toekomstige woning, welke vanuit de gemeente wordt ondersteund met professionele begeleiding. Deze combinatie vertalen we naar meer woonprogramma binnen de verschillende kernen door ook woningbouw voor ouderen middenhuurwoningen bij het project Magnolia te realisere n. De (stedenbouwkundige) invulling van de woningbouwopgave is zodanig dat binnen deze collectieve woonvormen ook het elkaar ontmoeten en ondersteunen centraal staat. Hiermee sluiten we aan op uitgangspunten binnen de Nota van Uitgangspunten Volkshuisvestingprogramma en sluiten we aan bij de Groene en Gezonde Maatlat.
• De invulling van het stimuleren van doorstroming van senioren naar meer passende woonvormen is uitgewerkt binnen de Nota van Uitgangspunten. Binnen het Volkshuisvestingsprogramma gaan we dit verder uitwerken en vertalen naar specifieke invulling van aanpak en instrumenten.
• In 2025 hebben wij met onze samenwerkingspartners 493 woningen gerealiseerd. In 2025 zijn 134 sociale huurwoningen gerealiseerd en opgeleverd (o.a. Magnolia in Dedemsvaart, Marslanden II/deelgebied Ydenhoogte en modulaire woningen in Hardenberg, De Wieken fase2/Lutten en Mollinksvaart/Bergentheim). Aanvullend zijn 4 middenhuurwoningen binnen het project Magnolia in Dedemsvaart gerealiseerd door Vechtdal Wonen. Daarnaast kende ca. 90 sociale huurwoningen een vertraging met de startbouw als gevolg van onder meer bezwaren in het vergunningentraject en verleggen kabels & leidingen (o.a. Clara Feyoena, Spindeflat). Deze woningen zijn wel in 2025 gestart met de bouw, maar oplevering vindt in 2026 plaats. Goordijk in Gramsbergen is het enige project dat nog op besluitvorming wacht, alvorens tot bouw over te kunnen gaan.
• Het afgelopen jaar is gewerkt aan de gebiedsprogramma’s op de voormalige WVG-locaties in Dedemsvaart en Balkbrug. Zo is voor het Wvg gebied Balkbrug de wet voorkeursrecht van de locatie afgehaald. Met twee eigenaren wordt de overeenkomst voorbereid voor aankoop van grond en zijn de onderzoeken opgestart ten behoeve van het gebiedsprogramma en het omgevingsplan. De direct omwonenden zijn geïnformeerd over de voorgenomen woningbouwplannen. De langere doorlooptijd van de aankoop van grond heeft vertraging opgeleverd bij het opstellen van het gebiedsprogramma.

Voor het Wvg gebied Bransveen Dedemsvaart is met de zelfrealisator de hoofdlijnenovereenkomst voorbereid en is onderzocht in hoeverre sportvelden binnen of direct naast het Wvg gebied ingepast kunnen worden. De onderzoeken naar het inpassen van het sportpark heeft vertraging opgeleverd bij het opstellen van het gebiedsprogramma.

• In 2025 hebben diverse plannen de RO-procedure doorlopen zijn onherroepelijk geworden, zoals Moerheim Kwekerij en Clara Feyoena. Loopt de procedure voor Slagharen-Noord (Kraneplas) nog en staan de plannen ’t Refter fase 2 (Sibculo), Garstlanden fase IV (Gramsbergen) en Bransveen fase 3 (Dedemsvaart) klaar om in procedure te gaan in het eerste kwartaal van 2026.
• We hebben de randvoorwaarden ingevuld voor de diverse projecten, zodat we ook in 2026 weer 400 nieuwbouwwoningen kunnen toevoegen aan onze woningvoorraad. Deze aantallen zijn verspreid over verschillende projecten binnen onze gemeente, onder andere Zwarte Markt (Slagharen), Mulo locatie (Hardenberg), De Meerstal fase 2 (Kloosterhaar), zorgwoningen Marsstraat 26-28 (De Krim) en Mollinksvaart (Bergentheim)
• Ook zijn de voorbereidingen voor het bouwrijpmaken van deelgebied Leehoogte in Marslanden II, fase 2 in een vergevorderd stadium, zodat in 2026 het bouwrijpmaken kan plaatsvinden en de realisatie van woningen in dit deelgebied in 2027 kan worden opgestart.
• Naast het eerder genoemde project voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in Bruchterveld zijn er binnen De Kuilen IV in 2025 zowel door de projectontwikkelaar als door de gemeente kavels verkocht. Met het toevoegen van starterswoningen, rijwoningen (ook in de sociale huur), tweekappers en vrijstaande woningen breidt Bruchterveld uit met een gedifferentieerd woningaanbod.
• Eind 2025 is een verhoging van de starterslening voorbereid. Deze wordt begin 2026 geëffectueerd.